Con la salida al mercado de los nuevos modelos de casas prefabricadas de Leroy Merlín, la prensa rápidamente hace eco de ello como si de una nueva panacea se tratara, al igual que el año pasado pasó con los modelos prefabricados de Ikea. Antes de entrar en análisis, unas pinceladas de historia de la vivienda prefabricada para entenderlas mejor.

La prefabricación de la vivienda surge como una evolución de la industrialización de ciertos componentes. Los primeros casos extendidos y más conocidos por el público son del siglo XVIII-XIX en Estados Unidos, con el sistema conocido como Balloon Frame que consistía en crear una estructura ligera pero muy numerosa de listones de 2×4 pulgadas, que se necesitaba solo clavar como respuesta ante la falta de mano de obra cualificada. Estos ejemplos son muy vistos en las películas del Western Americano. Este Balloon Frame evolucionó a lo que ahora es el Steel Frame, equivalente pero en acero en vez de madera.

De una forma más arquitectónica podemos encontrar a modo de gran construcción industrializada el Crystal Palace de Joseph Paxton, como edificio para celebrar la Exposición Mundial de Londres de 1851. Construido en hierro fundido y vidrio en Hyde Park se desmontó al fin de la Expo y se trasladó a otro distrito hasta su destrucción por incendio en 1936. ¿Si el hierro y el vidrio son ignífugos, como ardió? Esto se debió a que las uniones del vidrio y el hierro se realizaban con junquillos de madera, que fue el combustible de esta pérdida para la arquitectura.

Muchos ejemplos ocurrieron entre medias, tanto de modelos usados por el ejército como el barracon Quonsentet, ejemplos de casas americanas de la postguerra de la mano de grandes arquitectos como la Dyamaxion House de Buckminster Fuller, o las maravillas que arrojó el concurso de las Case Study House aglutinando a los mejor arquitectos del momento, que ni con una publicación propia podríamos dedicarle el tiempo que merecen ser habladas.

Pasamos a la actualidad. Lo primero que se viene a la mente es: Si tantos ejemplos hay y permiten reducir costes ¿por qué no son tendencia actual este tipo de vivienda?

Lo primero entender que estas viviendas tienen un problema que es la replicación. Cada persona es diferente y necesita adaptar sus espacios a su familia o sus gustos. Esto lo vemos incluso en las viviendas de promoción que aún siendo todas iguales se requiere un servicio postventa para realizar los cambios que gusten los futuros dueños.

El segundo es la densidad. Estas viviendas son claro ejemplo americano donde el suelo es extenso y no tienen problemas de crecimiento vertical, se construye en los típicos Cottage donde cada vivienda puede ser implantada en un terreno, pudiendo generar el mismo modelo para cada suelo.

La situación en España

¿Puedo o no comprar una casa prefabricada y ponerla en mi jardín?

Si por supuesto que puedes, pero hay ciertas condiciones que comercialmente no te cuentan, y la publicidad tiende a saltarse ya que si lo pones difícil, no vendes. Vamos a intentar responder las preguntas típicas sobre estas viviendas o lo que la gente asume que es así.

La vivienda prefabricada requiere de proyecto.

Una vivienda siempre va a requerir de un proyecto. La creencia es que en las prefabricadas no hace falta, lo cual es un error. En el caso de la prefabricación se permite la realización de un único proyecto para toda la serie de viviendas fabricadas del mismo modelo. Este proyecto debe incluir características de los materiales, control industrial, calidades, instrucciones de construcción, detalles y toda referencia al marco normativo actual. Es obligatorio tenerlo y que el fabricante lo entregue ya que será requerido por la administración cuando se pida permiso de obras.

La vivienda prefabricada necesita permiso de obras.

Cuando se quiere realizar una construcción, sea del tipo que sea va a requerir permiso de obras siempre que estén incluidas en la naturaleza de los tipos descritos en la Ordenanza Municipal. Una vivienda prefabricada no deja de ser un elemento para ser usado por las personas, por lo que se engloba dentro de ser una construcción y como tal requiere licencia. Esta licencia se pagará según el porcentaje marcado por la administración y en base al precio de la vivienda, sumándole los extras de cimentación si requiere, trabajos de urbanización y mano de obra si hiciera falta.

De no solicitarse licencia de obras, la administración podrá iniciar un procedimiento de sanción, con multas por lo general entre 600 y 6.000€, y la obligación de legalizar la obra ya efectuada.

La vivienda prefabricada no siempre es legal

Esta es la parte más controvertida, más invisible y que más problemas trae. La mentalidad predominante y que evidentemente a los fabricantes le interesa mantener es que la vivienda prefabricada es como un mueble, ya que para eso lo compras en una tienda de ese sector, y que de la misma manera que puedo poner mobiliario en el jardín puedo poner una cabaña.

Esto es totalmente falso. Una vivienda, prefabricada o no, es un elemento que hace uso del suelo residencial. Esta vivienda por tanto está englobada dentro del Plan General de Ordenación Urbana del municipio. En esta normativa excepcionalmente extensa se tratan entre otros temas la ocupación máxima, el número de viviendas máximo por parcela, la edificabilidad máxima permitida y los retranqueos. Si habéis sido promotores seguro que todo esto os suena.

Con esto quiere decir, que la normativa la mayoría de los casos solo te permite 1 vivienda por parcela, de manera que instalando un módulo prefabricado, siempre a impresión del técnico municipal, esto puede ser una ilegalidad. Obviado este punto, instalar esta vivienda no deja de ser un aumento de ocupación (m2 posibles en el suelo) ni de la edificabilidad (m2 posibles totales en techo y suelo), por lo que es una ilegalidad de aumento de densidad por construir más de lo permitido.

Estas sanciones van desde la tipificación como graves, o muy graves con una posible sanción desde los 6.000 a los 120.000€ y la obligación de legalizar la obra ya efectuada en caso de ser posible o la retirada de la misma a coste del infractor.

Como podéis ver, hay bastante trasfondo en lo que puede ser tu aventura de manitas de fin de semana, y si bien es cierto que al ser obligación del promotor cumplir la regulación urbanística no se le puede pedir reclamación alguna al vendedor de la vivienda, está en tu mano contar con los técnicos necesarios para que estudien tu caso y que lo barato no salga caro.